A qui s’adresse ce placement :
A toute personne ayant pour objectifs de :
- S’assurer des revenus complémentaires à la retraite
- Diversifier son patrimoine immobilier (immobilier d’habitation, de bureaux, de murs commerciaux, d’écoles, d’hôpitaux)
- Mutualiser le risque (géographique, sectoriel, locatif)
- Défiscaliser (cas spécifique des SCPI Malraux ou Déficit Foncier)
Quelle fiscalité :
- Régime des revenus fonciers (Réel ou Micro foncier)
- Ou fiscalité des contrats d’assurance-vie
Points forts des SCPI pour le souscripteur:
- Des rendements pertinents (entre 5% et 6% hors variation du prix de la part),
- La diversification des risques : le patrimoine des SCPI est composé de nombreux immeubles de secteurs immobiliers différents (habitation, bureaux, locaux commerciaux),
- Des conditions d’accès à la souscription souples (à partir de quelques milliers d’€)
- Permet de percevoir des revenus fonciers en déléguant la gestion locative,
- Une facilité de transmission de patrimoine (possibilité de transmettre la nue-propriété des parts),
- Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers fournis par les SCPI. Les dividendes servis sont donc exonérés d’impôt à hauteur des intérêts d’emprunts.
- Possibilité de souscrire des parts en nue-propriété (intérêt économique et fiscal au regard de l'ISF)
- Possibilité de réduire son impôt et ses prélèvements sociaux (SCPI Malraux et SCPI Déficit Foncier)
Points faibles pour le souscripteur
- Les loyers ne sont pas garantis et sont variables,
- La valorisation des parts est étroitement liée à la tenue des sous-jacents dans la durée,
Réflexion sur le cadre fiscal adapté :
- Achat en pleine propriété
- Pertinent pour s’assurer des revenus complémentaires immédiats
- Effet levier possible en recourant au financement bancaire
- Fiscalité des revenus fonciers
- Achat en nue-propriété
- Consiste à acheter la nue-propriété d’une part pour 80 % de sa valeur dans le cas d’un démembrement temporaire sur 5 ans (65 % sur 10 ans)
- Pertinent dans une logique de capitalisation à 5 ou 10 ans
- Le recours au financement bancaire n’est pas intéressant, les frais financiers n’étant pas déductibles dans ce cas
- Pertinent au regard de l’ISF : la nue-propriété de parts n’intègre pas l’assiette taxable à l’ISF.
- Fiscalité des revenus fonciers
- Souscription de Scpi dans un contrat d’assurance-vie
- Liquidité de l’investissement, supérieure à une souscription en directe
- Fiscalité de l’assurance-vie (intéressante au-delà de 8 ans)
- Un rendement inférieur à une souscription en direct :
- Investissement de 97,5 % de la somme souscrite
- Affectation de 85 % du rendement de la SCPI
- Frais de gestion du contrat voisin généralement de 1 %
- Souscription d’un fonds Pierre dans un contrat d’assurance-vie
- Liquidité de l’investissement supérieure à une souscription en directe
- Fiscalité de l’assurance-vie (intéressante au-delà de 8 ans)
- Un rendement inférieur à une souscription en direct (entre 3,5 % et 4 %, nets de frais de gestion)
Préconisations
- Choisir sa Scpi en fonction de ses objectifs (capitalisation, recherche de revenus, défiscalisation)
- Diversifier les supports (habitation, bureaux, commerces, entrepôts)
- Diversifier les emplacements géographiques
- Souscrire des parts, auprès de différentes sociétés de gestion
Nos solutions
Nous vous accompagnons pour établir une allocation de SCPI adaptée à vos objectifs